Come cambia l’Irpef su terreni e fabbricati

L’introduzione dell’Imu oltre ad avere rimpiazzato l’Ici ha sostituito altresì, sia per i fabbricati che per i terreni non locati che generano redditi fondiari, l’imposta sul reddito delle persone fisiche, vale a dire l’Irpef e le relative addizionali. Nella redazione delle dichiarazioni dei redditi per il periodo di imposta 2012, ci si troverà quindi per la prima volta alle prese con questa nuova situazione. La stessa Agenzia delle Entrate con la circolare n. 5 dell’11 marzo è intervenuta chiarendo alcuni aspetti legati a tale effetto sostitutivo.
COSA COMPRENDE L’IMU
Si può pertanto affermare che nella generalità dei casi la persona fisica privata o la società semplice che detiene fabbricati o terreni non locati non deve all’erario alcun importo a titolo di imposta sui redditi in quanto già ricompreso nel versamento ai fini Imu. Per immobili non locati si intendono anche quelli dati in comodato gratuito. In ambito agricolo chi concede in comodato o conduce direttamente il proprio terreno non sarà più tenuto al pagamento dell’Irpef determinata sulla base del reddito dominicale, sarà invece dovuto l’Irpef sul reddito agrario che grava comunque sull’effettivo conduttore del fondo. Analogamente per quanto riguarda i fabbricati qualora questi siano sfitti o concessi in uso ad un familiare l’Irpef che sarebbe dovuta sulla base della rendita catastale del fabbricato stesso è assorbita dal pagamento dell’Imu.
LE ECCEZIONI
Vi sono poi dei casi, ben precisati dalla norma fiscale, nei quali l’Imu non sostituisce la tassazione diretta, come già accennato non è mai sostituito il reddito agrario, i redditi derivanti dagli immobili relativi ad imprese commerciali (es. s.n.c. ed s.a.s.), i terreni utilizzati per fini non agricoli (es. parcheggi, indennità di occupazione del suolo), gli immobili dei soggetti Ires (società di capitali ed enti non commerciali). Inoltre l’Irpef è dovuta qualora ci si trovi in qualche caso specifico di totale esonero da Imu, per esempio è dovuta sul reddito dominicale dei terreni montani esclusi dall’assoggettamento ad Imu.
SOCIETA’ SEMPLICI
Un caso molto frequente in ambito agricolo è quello relativo alle società semplici, società che per loro natura non possono essere imprese commerciali e quindi non possono generare reddito di impresa. Il reddito degli immobili ha quindi natura fondiaria come per le persone fisiche e quanto per trasparenza viene attribuito ai soci mantiene in capo a questi ultimi la medesima natura. Per questo motivo, come viene precisato nella circolare dell’Agenzia, l’effetto di sostituzione del reddito fondiario degli immobili non locati da parte della società semplice deve essere applicato in capo ai soci persone fisiche che loro volta non dovranno Irpef relativamente a tali immobili. Di tale sostituzione sarebbe opportuno ne venisse data notizia all’interno del prospetto di riparto. Qualora vi fossero dei soci che detengono quote della società semplice in regime di impresa allora per i redditi a loro imputati non si godrebbe del beneficio della sostituzione. Potrebbe presentarsi un aspetto problematico qualora la società semplice conduca un terreno di proprietà del socio senza alcun contratto di affitto. In questo caso l’imposizione Imu è in capo al proprietario e si ritiene che l’effetto sostitutivo in capo al proprietario stesso, socio della società semplice che conduce il terreno, possa essere fatto valere in quanto assimilato ad una situazione di comodato gratuito che, come abbiamo visto, non preclude tale favorevole possibilità. E’ consigliabile però stipulare un contratto di comodato di beni immobili da registrarsi a tassa fissa pari ad Euro 168,00 per superare una eventuale presunzione di reddito tassabile da parte del fisco.
USO STRUMENTALE
L’Amministrazione Finanziaria infine nella circolare in commento ha voluto precisare come non siano assoggettati ad Irpef i fabbricati rurali ad uso strumentale ubicati in comuni montani o parzialmente montani nonostante fossero altresì esclusi da Imu. Tale precisazione potrebbe però essere forviante in quanto non solo non sono tassabili ai fini Irpef i fabbricati rurali strumentali ubicati nei predetti comuni, ma ai sensi dell’art. 42 del Tuir nessun fabbricato rurale strumentale è produttivo di reddito tassabile (nonostante l’imposizione ad Imu) in quanto ai fini fiscali il reddito è ricompreso nel reddito dominicale del terreno sul quale insiste. Nemmeno il recente obbligo di accatastamento di tali fabbricati a catasto urbano con attribuzione di rendita ne ha modificato l’aspetto reddituale. Infine l’Amministrazione Finanziaria ha voluto precisare che l’Imu non è in alcun modo deducibile dalla base imponibile Irpef, Ires od Irap.

Alberto Tealdi
a.tealdi@studiocugnasco.it