Affitto a riscatto, anche così cambia l’agricoltura

Il contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà, cosiddetto “rent to buy”, prevede la contestuale presenza della figura contrattuale della locazione e della vendita ed assicura a chi intende acquistare un immobile la possibilità di averne subito il godimento con il pagamento di un canone periodico e di rimandare ad un momento successivo l’acquisto scomputando dal relativo prezzo una quota dei canoni pagati in precedenza.
Il Consiglio Nazionale del Notariato, con un recente documento pubblicato sul proprio sito, ha evidenziato come con tale forma contrattuale si possano ottenere dei vantaggi sia per l’acquirente che per il venditore.

VANTAGGI PER L’ACQUIRENTE
In particolare l’acquirente:
– ottiene il pieno godimento del bene senza corrispondere fin da subito l’intero prezzo della compravendita;
– migliora l’accessibilità al credito al momento dell’acquisto anche in considerazione del minor importo da richiedere visto quanto già anticipato con i canoni periodici (inoltre il loro puntuale pagamento aumenta il merito creditizio);
– ha maggior tempo per poter eventualmente alienare un altro immobile del quale è già proprietario scontando un prezzo più favorevole.

VANTAGGI PER IL VENDITORE
Il venditore:
– facilita l’occupazione e la successiva alienazione di immobili che altrimenti rischierebbero di rimanere sfitti o inalienati;
– ha una immediata possibilità di conseguire un introito finanziario;
– viene sgravato dei costi di gestione dell’immobile che diventano da subito a carico del detentore.

NUOVE TUTELE
L’attuale profonda crisi del mercato immobiliare ha inflazionato di molto il ricorso a tale forma contrattuale tanto da richiederne una regolamentazione a livello normativo. Con l’art. 23, del DL 133/2014, cosiddetto “Sblocca Italia”, sono state previste una serie di tutele per chi sottoscrive tale contratto risolvendo così alcune criticità che derivavano dall’assenza di una specifica normativa in materia. La principale novità è la trascrivibilità del contratto nei registri immobiliari con una efficacia rapportata alla durata del contratto (ma non oltre 10 anni). In questo modo il futuro acquirente è tutelato da eventuali cessioni del medesimo immobile da parte del venditore e può opporre il contratto agli eventuali soggetti che abbiamo acquistato l’immobile con atto successivo alla trascrizione del rent to buy. Inoltre se il successivo acquisto della proprietà non andasse a buon fine per cause non imputabili al conduttore, la restituzione della parte di canoni imputata al prezzo è garantita da un privilegio speciale immobiliare sull’immobile concesso in godimento.

MANCATO PAGAMENTO
In caso di mancato pagamento di un numero di canoni determinato dalle parti, anche non consecutivi e per un importo non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo, il contratto si risolve. In caso di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore il concedente ha diritto ad acquisire interamente i canoni a titolo di indennità. In caso di inadempimento del concedente questi deve restituire i canoni imputati al prezzo maggiorati degli interessi legali.
In caso di fallimento di una delle due parti il curatore valuta l’opportunità di continuare il rapporto, in ogni caso in tale situazione al conduttore è riservata una particolare tutela essendo limitati i casi in cui può essere dichiarata l’inefficacia del contratto in pregiudizio dei creditori ma soprattutto qualora fallisca il concedente del ricavato dell’asta dell’immobile il primo a beneficiarne è il conduttore.

DURATA DEL CONTRATTO
La normativa lascia poi alle parti ampia autonomia sulla durata del contratto, sulla quota di canone da imputare al prezzo, sulle clausole di recesso o sulla trasferibilità del contratto.
Dal punto di vista fiscale tale tipologia contrattuale ha due diverse impostazioni che dipendono dal vincolo al trasferimento obbligatorio per entrambe le parti o solo per una delle due parti contrattuali. Semplificando, qualora nel contratto è già previsto che ad una certa scadenza le parti sono vincolate a perfezionare la cessione allora dal punto di vista fiscale il momento rilevante per l’assolvimento dell’Iva o dell’imposta di registro ed eventualmente delle imposte sul reddito decorre dalla stipula del contratto di rent to buy. Se invece ad essere vincolata è solo una parte e quindi la cessione per essere perfezionata prevede l’esercizio di una opzione, allora la prima parte del contratto è fiscalmente trattata come una locazione e le imposte sul trasferimento saranno assolte solo al momento del trasferimento medesimo.

Alberto Tealdi
a.tealdi@studiocugnasco.it
(da: “L’Imprenditore agricolo”)